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對物業服務項目實施監理的必要性
發布時間：
2024-07-23
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對物業服務項目實施監理的必要性
物業管理服務活動已經走過30多年的發展歷程，行業的發展一直持續的處于高速發展態勢，可以用長期處于蒸蒸日上來形容，在這快速發展的過程中還存在行業整體水平良莠不齊的狀況，試想一個行業持續了30多年的快速發展，存在或多或少的問題也是在所難免，主要存在的問題歸納起來我認為有以下六個方面，首先，是相關法律法規的嚴重滯后，行業的法治建設跟不上行業發展快速；其次是行業的運營過程缺乏公開、透明和有效監督；三是物業人與業主之間雙方的角色定位發生逆轉，物業人忘記了企業的初衷；四是這個行業缺乏有效的監督和自律；五是行業缺乏相應的懲戒機制，現有的行業管理機制無法從跟不上解決問題；六是這個行業這么多年的快速發展過程中對于物業管理服務企業的工作狀態缺乏客觀、公正、獨立的第三方機構對其實施綜合的評價和評判；物業管理服務涉及上億個家庭的生活、學習、工作以及吃喝拉撒睡等，這過程中出現或遇到的各種問題自然就不會少，其間涉及業主的合法權益受到侵害的現象也是屢見不鮮，下面我對存在的這些現象，分別從幾個維度進行個人的解讀分析和探討：
雙方主體權利義務不對等的問題
首先，在快速發展的過程中無論是一個國家還是一個企業都一樣，任何一個行業他能持續幾十年的快速發展，他一定是充分享受到了國家的政策和人口兩大紅利，但我們就其一個行業發展速度而言，與之相應的配套制度建設就我們國家的立法制度而言一定是相對滯后的，就物業管理服務這個從房地產市場而衍生的服務行業產品為例，目前，我國絕大多數的城市對房地產市場仍然采取的是預銷售管理辦法，現行的實施法規政策中關于物業管理服務定性是“前期物業服務”，政策中規定房地產企業在辦理房屋預銷售或現房銷售之前必須要落實“前期物業服務”方案，在此期間房地產企業作為項目的建設者成為了項目的首要業主，對項目前期物業服務企業的選聘之事上對于自身利弊親疏早有拿捏，通過越俎代庖的方式去為未來業主去做出了選擇，這就導致物業真正的主人從一開始就已經喪失了這本應該屬于自身的選擇權，由于現進的房地產政策被剝奪了權利的業主在沒有形成合力即成立“業委會”之前，還必須得為這樣的結果持續去買單，這種現象既然能夠長期存在，我們也只能去假定認為它的存在在這一時期是相對合理的。
是物業管理服務活動過程缺乏有效的監督機制；
由于業主尚處于被動在接受管理和服務的一種狀態，業主的自主權或選擇權從購買房屋這一產品時就已經被交給了房地產企業，由其為大家去選聘物業服務企業，而物業管理服務它又具有相當多的專業性和延伸性，以及對業主的不確定性，業主對物業服務行業有太多的未知，通常情況下業主是很難去對物業管理與服務過程的良莠去做出客觀的評價和正確的判斷，這就需要有專業的第三方機構來對物業管理與服務進行客觀評價，然而我們認為業主保護自身權益最有效的方法是對物業管理與服務工作實施過程進行有效的監督，對整個過程實進監理可最大限度的保障業主的合法權益不受侵害或者少受侵害；
物業服務第三方評估監理的缺失；
物業管理服務行業發展到今天，物業服務企業與廣大業主之間出現的各種矛盾和糾紛包括侵權問題層不窮，甚至引發了許多的社會問題，對于解決這些糾紛或矛盾問題目前我們尚缺乏具有獨立、客觀、公正的第三方機構對物業服務行業進行有效的評估或評價，這也造成行業行政主管部門對解決或處理這些物業糾紛、矛盾問題時明顯有力的缺乏抓手，甚至還有些同情或偏袒物業服務企業。針對物業服務行實施評價的第三方評估與監理機構是物業管理服務行業發展到一定階段時的必然產物。
如何建立健全第三方機構的相關法律法規是為正確引導物業服務評估與監理機構能夠在法律法規和政策的框架內進行獨立、客觀、公正的開展工作是行業主管部門應該更多思考的問題，同時，必須充分發揮行業自律和職業人的操守作用，行業主管部門要加強對物業服務評估與監理機構的行業規范運營的監管力度，倒逼物業服務行業的運營更加規范和有序。
四、物業服務評估與監理的作用
無論是新項目還是老舊小區，對物業管理服務活動的實施過程進行階段性的有效評估或監理都是非常有必要的，這樣即可以讓業主真正享受業主的權益，使業主作為消費者在花錢買服務的過程中應該享有的以質價相符的消費體現和對物業服務企業的客觀認知，同時，可以有效的監督物業管理服務企業的實施過程始終按照雙方物業服務合同約定內容保質保量的在兌現和得到執行。業主方可通過項目的監理實施從過程上對整個物業服務過程的每一個實施環節起到有效的管控，從長遠的角度能夠為下一個合同期或是在新的物業服務企業選聘過程中取到指導性作用，為廣大業主在合理范圍內支付物業服務費用找到充分的價格依據，也更能有效的促進了物業服務企業與廣大業主之間更加的和諧與穩定。
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2023、4
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